Heretar pot ser un procés més o menys complex depenent de la mida de l'herència. Per això, comptar amb una assessoria que us ajudi amb els tràmits pot ser essencial en la majoria dels casos. Afianza és la teva consultora de confiança per fer aquestes gestions. En aquesta ocasió comencem resolent algunes qüestions bàsiques sobre un tema que suscita dubtes freqüents: la plusvàlua d'una herència. Què és exactament? Continua llegint i descobreix-ho!
Plusvàlua d'una herència: què és i com es calcula
La plusvàlua d'una herència, també coneguda com Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Natura Urbana (IIVTNU), és un tribut municipal obligatori que grava l'increment de valor que ha experimentat el sòl urbà d'un immoble des de la seva adquisició per la víctima fins que es produeix la transmissió als hereus.
És important destacar que aquest impost només grava el valor del sòl, no el de la construcció o edificació. La seva recaptació és responsabilitat dels ajuntaments, i cada municipi pot establir els propis tipus impositius i coeficients dins dels límits màxims establerts per la normativa estatal.
El valor de mercat actual de la propietat pot influir en el càlcul de la plusvàlua, especialment si hi ha hagut un canvi significatiu des de l'adquisició fins a l'herència. Per tant, els taxadors professionals poden ser necessaris per determinar el valor just de mercat dels béns heretats, cosa que és crucial per al càlcul del gravamen.
Important: No declarar la plusvàlua d'una herència pot suposar sancions, multes o interessos, depenent de la jurisdicció corresponent.
Plusvàlua d'una herència i plusvàlua d'un immoble a l'IRPF. És el mateix?
En aquest punt, cal parlar d'un concepte que es pot confondre amb la plusvàlua d'una herència per deixar clar que no és el mateix. Parlem de la plusvàlua d'un immoble a l'IRPF.
Tal com hem indicat, la plusvàlua d'una herència (IIVTNU) és un impost municipal que grava l'increment de valor que ha experimentat el terra d'una propietat que ha passat d'unes mans a unes altres per herència o donació.
En canvi, la plusvàlua d'un immoble a l'IRPF grava el guany patrimonial que obtenim per la venda d'un immoble, independentment que ho hàgim heretat o no. Aquest impost també es coneix com a plusvàlua d'Hisenda i el seu organisme recaptador és precisament l'Agència Tributària, no l'ajuntament.
Per tant, quan heretes un immoble pagues la plusvàlua municipal (si escau), però si posteriorment ho vens, també hauràs de tributar a l'IRPF pel guany patrimonial obtingut entre el valor d'herència i el preu de venda.
Qui ha de pagar la plusvàlua d'una herència?
Generalment, són els hereus els qui han de pagar l'impost de plusvàlua municipal quan accepten l'herència. A diferència del que passa en una compravenda, on el venedor sol ser l'obligat al pagament, a les herències el subjecte passiu és qui rep l'immoble.
El termini per presentar l'autoliquidació davant de l'ajuntament corresponent és de 30 dies hàbils des de la mort del causant.
En algunes localitats, hi ha exempcions o reduccions basades en la relació de l'hereu amb el difunt, el valor de l'herència o les circumstàncies particulars. És fonamental consultar l'ordenança fiscal del municipi on s'ubiqui l'immoble per conèixer les bonificacions aplicables.
Els dos mètodes de càlcul després de la reforma del 2021
La reforma urgent del 2021, aprovada després de diverses sentències del Tribunal Constitucional que van anul·lar part del model anterior, va introduir dos mètodes de càlcul que el contribuent pot triar segons quin li resulti més favorable:
Mètode objectiu
S'aplica un coeficient (fixat per l'ajuntament dins dels límits màxims legals) al valor cadastral del sòl segons els anys de tinença de l'immoble per la víctima.
Mètode real
Es calcula la plusvàlua en funció del guany real obtingut, és a dir, la diferència entre el valor d'adquisició per la víctima i el valor en el moment de la mort, aplicant el percentatge que correspon al sòl sobre el total del valor de l'immoble.
Aquesta reforma també va establir expressament que no hi ha obligació de tributar quan es pot acreditar que no hi ha hagut increment real del valor del sòl, introduint més equitat encara que també més complexitat pràctica.
Càlcul de la plusvàlua d'una herència
Per calcular la plusvàlua generada per la transmissió d'un immoble heretat mitjançant el mètode objectiu, cal tenir en compte certs factors clau:
- Data de transmissió del bé: En una herència, la data de transmissió correspon a la de la mort del titular original de l'immoble
- Data d'adquisició de l'immoble per la víctima: És important saber quan va obtenir el bé el propietari original, ja sigui per compra, herència prèvia o altre mètode
- Ubicació geogràfica de l'immoble: Els ajuntaments apliquen les seves taxes en funció de les ordenances fiscals locals
- Valor cadastral del terreny: Aquest és el valor oficial assignat al sòl sobre el qual s'ubica l'immoble, consultable al rebut de l'impost sobre béns immobles (IBI)
- Percentatge de propietat heretat: Si el bé es divideix entre diversos hereus, el percentatge específic rebut per cadascun és un factor important
A més, hi ha dos elements clau per al càlcul: la base imposable i el tipus impositiu.
Base imposable
La base imposable representa l'increment de valor experimentat pel sòl de l'immoble des de l'adquisició fins al moment de l'herència, en un període màxim de 20 anys. Per calcular-la, s'utilitzen els components següents:
Valor cadastral: És el valor del terra al moment de la transmissió de l'herència.
Percentatge d'increment: Aquest es determina en funció dels anys transcorreguts entre la data d'adquisició i la data de l'herència, aplicant un coeficient que estableix l'ajuntament. Els coeficients màxims legals actuals són:
- 1 a 5 anys: 3,7%
- Fins a 10 anys: 3,5%
- Fins a 15 anys: 3,2%
- Fins a 20 anys: 3%
Important: Aquests són els límits màxims que la llei permet. Cada ajuntament pot establir coeficients inferiors a la seva ordenança fiscal.
Tipus impositiu
El tipus impositiu el fixa cada ajuntament i no pot excedir el 30%. Aquest percentatge s'aplica sobre la base imposable per determinar la quota que cal pagar.
Exemple de càlcul de plusvàlues en una herència
Vegem-ne un exemple pràctic per entendre millor el procés de càlcul. Suposem que el teu oncle va adquirir un local comercial a Madrid el 2008, i tu l'heretes el 2026. Al rebut de l'IBI d'aquest any, el valor cadastral del terreny apareix com a 60.000 euros.
Dades per al càlcul:
- Valor del terra: 60.000 euros
- Anys transcorreguts: 18 anys
- Percentatge d'increment per a Madrid fins a 20 anys: 3%
- Tipus impositiu a Madrid el 2026: 29%
Càlcul de la plusvàlua:
- Increment de valor: 3% × 18 anys = 54%
- Base imposable: 60.000 euros × 0,54 = 32.400 euros
- Tipus impositiu aplicat: 29%
- Plusvàlua de l'herència: 32.400 euros × 0,29 = 9.396 euros
És important recordar que aquestes dades són orientatives i fan referència a la plusvàlua d'herència a la localitat de Madrid. En un cas real, els valors específics dependran de l'ajuntament on es trobe l'immoble, així com de les ordenances fiscals vigents.
Canvis normatius el 2026: derogació de coeficients
El 2026 s'ha produït un canvi normatiu rellevant que afecta el càlcul de la plusvàlua municipal. Els coeficients màxims que s'havien aprovat per al 2026 mitjançant Reial decret llei no van ser ratificats pel Congrés el gener del 2026 i han quedat sense efecte.
Aquests coeficients suposaven un augment de fins al 40% respecte dels anteriors. Després de la seva derogació, s'han restablert els coeficients previs que hem esmentat a l'apartat anterior (3,7%, 3,5%, 3,2% i 3%).
Aquest vaivé normatiu obliga els ajuntaments a tornar a adaptar les seves referències i genera incertesa en l'aplicació de l'impost. Per això, és fonamental verificar amb l'ajuntament corresponent quins coeficients estan aplicant actualment.
Quan no cal pagar la plusvàlua municipal?
Hi ha situacions en què no hi ha obligació de pagar la plusvàlua municipal en una herència:
- Quan no hi ha increment real del valor del sòl: Si es pot demostrar que el valor del sòl no ha augmentat des que la víctima va adquirir l'immoble fins a la seva mort, no és procedent el pagament de l'impost. Això pot passar en mercats immobiliaris deprimits o en períodes de crisi.
- Quan el valor de transmissió és igual o inferior al d'adquisició: Si el valor declarat a l'impost sobre successions (que sol basar-se en el valor de referència cadastral) és igual o menor que el valor d'adquisició original, no hi ha increment per gravar.
- Transmissions d'habitatge habitual per a majors de 65 anys: Encara que aquesta exempció afecta principalment el guany patrimonial a l'IRPF del transmitent, pot tenir efectes indirectes en casos de donació.
Per acreditar la inexistència d'increment, l'hereu ha d'aportar documentació que ho justifiqui (escriptures d'adquisició, valors de referència, taxacions, etc.) i pot optar pel mètode de càlcul real en lloc de l'objectiu.
Per assegurar que la documentació es presenta correctament i evitar requeriments de l'ajuntament, és molt recomanable comptar amb un servei de assessoria legal tributària especialitzat.
Preguntes freqüents sobre la plusvàlua d'una herència
He de pagar la plusvàlua municipal encara que no vengui l'immoble heretat?
Sí, la plusvàlua municipal es merita en el moment de la mort, independentment de si posteriorment vens o no l'immoble. És un impost que grava la transmissió per herència, no pas la venda.
Puc triar entre els dos mètodes de càlcul?
Sí, des de la reforma del 2021 pots triar entre el mètode objectiu (per coeficients) i el mètode real (increment efectiu del valor del sòl). Has de calcular tots dos i presentar el que et resulti més favorable.
Què passa si diversos germans heretem el mateix immoble?
Cada hereu ha de pagar la plusvàlua municipal en proporció al percentatge de propietat que rep. Si hereu al 50% cadascun, cada germà pagarà el 50% de la quota total.
L'immoble heretat té plusvàlua zero si el venc immediatament?
No confonguis ambdós impostos. Ja heu pagat la plusvàlua municipal per l'herència. Si ho vens després, hauràs de tributar a l'IRPF pel guany patrimonial (diferència entre valor d'herència i preu de venda), però no tornaràs a pagar plusvàlua municipal llevat que hagin transcorregut anys des de l'herència.
Què passa si no presento l'autoliquidació dins del termini?
Si no presenteu l'autoliquidació en els 30 dies hàbils des de la mort, l'ajuntament et pot iniciar un procediment sancionador amb recàrrecs que van del 5% al 20% segons el retard, més interessos de demora. En casos greus, les sancions poden assolir fins al 150% de la quota no ingressada.
Puc reclamar si penso que l'immoble no ha augmentat de valor?
Sí, pots triar el mètode de càlcul real i demostrar-ho mitjançant documentació que no hi ha hagut increment del valor del sòl. Si ja vas pagar pel mètode objectiu, pots sol·licitar la devolució d'ingressos indeguts aportant les proves corresponents.
La plusvàlua municipal afecta tots els immobles heretats?
Només afecta immobles de naturalesa urbana situats a municipis on estigui en vigor l'ordenança de l'IIVTNU. No afecta immobles rústics ni municipis que no hagin aprovat aquest impost.
Puc deduir la plusvàlua municipal pagada en altres impostos?
No, la plusvàlua municipal no és deduïble ni a l'impost sobre successions i donacions ni a l'IRPF. Són impostos independents que graven fets imposables diferents.
Conclusió: confia en assessorament especialitzat per gestionar herències
La plusvàlua municipal en herències és un dels impostos que genera més dubtes entre els contribuents per la seva complexitat tècnica i les contínues modificacions normatives. Els canvis introduïts el 2021, les recents derogacions de coeficients el 2026 i la possibilitat de triar entre dos mètodes de càlcul fan imprescindible comptar amb assessorament professional.
Cada herència presenta particularitats que poden alterar significativament la factura fiscal: el temps de tinença de l'immoble per la víctima, la ubicació de l'immoble, l'ordenança fiscal del municipi, l'existència o no d'increment real del valor, i les bonificacions aplicables possibles són variables que només una anàlisi personalitzada pot optimitzar.
A més, la plusvàlua municipal conviu amb altres tributs com el Impost sobre Successions i Donacions (la tributació de la qual varia enormement segons la comunitat autònoma) i, en cas de venda posterior, amb el guany patrimonial a l'IRPF. Una planificació fiscal integral és fonamental per minimitzar la càrrega tributària global.
A Afianza som especialistes en assessorament fiscal i tributari en herències i t'oferim:
- Anàlisi completa de la teva situació: Avaluem tots els impostos que afecten l'herència (Successions, plusvàlua municipal, IRPF)
- Càlcul optimitzat de la plusvàlua: Determinem quin mètode de càlcul (objectiu o real) et resulta més favorable
- Verificació d'exempcions i bonificacions: Comprovem si et pots acollir a alguna reducció segons l'ordenança del teu ajuntament
- Gestió d'autoliquidacions: Preparem i presentem totes les declaracions en termini davant ajuntaments i administracions tributàries
- Reclamacions i devolucions: Us representem davant l'administració si considereu que heu pagat de més o si no procedia l'impost
- Planificació de venda posterior: T'assessorem sobre el moment òptim de venda i les implicacions fiscals a l'IRPF
Has heretat un immoble i tens dubtes sobre la plusvàlua municipal? Necessites calcular quant hauràs de pagar o verificar si escau l'impost? Contacta amb Afianza i el nostre equip d'experts us guiarà en tot el procés perquè compleixis amb les teves obligacions fiscals de la forma més eficient possible.
